株で大失敗しても投資家！を名乗る男･･･近藤です(-_-;)
ちまたでは年収OO万円からの投資！とか自己資金OOでオーナーに！
とか、ほぼ胡散臭い内容のキャッチコピーを臆面もなく使う業者であふれてますが
株式は素人でも不動産はプロの近藤が、昨今の不動産投資の是非を考察します
まずワンルームマンション投資･･･電話とかしつこいヤツですね
新築マンションで2000万とか3000万でローンを組んで家賃を10万とかもらって･･･儲かるわけがないです
仮に１％の金利で25年ローンを組んで、2000万なら月々7万5000円ちょい、3000万なら11万3000円ちょい
これに管理費や修繕積立金を払ってとんとん、もしくは少しプラスとしても
固定資産税がかかったり、不動産取得税や登記費用、火災保険などなどの初期費用を回収して
と考えているうちに１５年たったら大規模修繕費用が不足して、途中で空き室になることもあり
と考えると、リスクだけしかありません
ワンルームで投資をするなら築20年以内の中古マンションをキャッシュで購入し
利回りは表面で18%以上であればまずまず
これを数年ほど持っていて、空き室になる前に売る･･･これがベストですね
大規模修繕の間にマンションを所持しない！方が無難です
アパート投資･･･これは当社もやってるやつですね
駅から10分･･･いや8分以内で、新築なら利回り７％以上
中古は築年数によりますけど、11%が目安でしょうか
新築アパート･･･は条件にもよりますけど、フルローンで借入して
10年持って売却すれば、手元に15%くらいお金が残ると思います
6000万のアパートなら900万、1億のアパートなら1500万くらいかなと
築10年くらいまでは家賃もある程度さげずに集客でき、満室利回りを8%くらいで
売却するとローンの残りを考慮して約15%の手残りとなる算段です
年金かわりに！とか繰り上げして25年で残債をなくし･･･とか大手のアパート会社がうたっていますが
そもそも、築25年のアパートで満室を維持するのにどれだけリフォームをさせたり
家賃の値下げをさせるのか！という話で、売るときに利益をとり、維持管理でも利益を取る！作戦としか思えません
その点、高栄のアパートは『うれなければ自社で持っていればいい作戦』なので
立地や間取り、仕様など採算とは別に考えながらのアパートを建築しているので
どうしても売らなければ！とならないので、営業は安心です（笑）
自己資金なしで10年で15%のお金が残るなら
借りれるなら投資をするのはあり！だと思います
自分で維持管理できるならずっと所有するのもありです
とはいえ、一棟ごとに適正家賃や維持管理の費用、などなど色々変わってくるので
ある程度の知識、もしくは調査を自分でしないとアパート経営はうまくいかないと思われます
たとえば、富士見市とふじみ野市･･･ふじみ野市は貯水タンクが義務なので、定期的に点検が必要ですし
10年もしたらタンクの修繕も必要になったりと、10年でみくらべれば結構な金額の差がでてきます
やべぇ･･･会社の宣伝に全然なっていないブログに(-_-;)
BY 先見の明はあまりない男
